Datenschutz und Grundbuch: Wer kann meine Daten einsehen?

Beim Grundbuch handelt es sich um amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige dem Grundstück verbundenen Rechte und Lasten eingetragen sind. Aber um es einsehen zu können, gibt es bestimmte Voraussetzungen. Und auch hier gilt: Missbrauch kann, wie so oft, teuer werden. Wir geben einen Überblick über das Thema Grundbuch und Datenschutz.

Was genau steht im Grundbuch und wer darf es einsehen?

Das Grundbuch ist ein sogenanntes beschränkt öffentliches Register, welches die Funktion hat, Klarheit über dingliche Rechtsverhältnisse an Grundstücken zu schaffen. Konkret werden in einem Grundbuch folgende Aufzeichnungen festgehalten:

• Grundstücke und deren Besitzverhältnisse
• Grundstücksgleiche Rechte (wie z.B. das Erbbaurecht)
• Bestehende Eigentumsverhältnisse
• Sowie damit verbundene Belastungen und Rechte.

Heißt konkret: Vom Eigentümer über die Grundstücksgröße und eventuell eingetragene Grundschulden bis hin zum Wege- oder Leitungsrecht werden sämtliche Zahlen, Daten und Fakten über ein Grundstück oder die darauf befindliche Immobilie im Grundbuch aufgeführt. Die Idee, in einem Grundbuch Niederschriften von Rechten an Grundstücken zu dokumentieren, hat lange Tradition und geht bis in die Antike zurück. Mittlerweile sind die Grundbücher im Grundbuchamt (die im Amtsgericht angesiedelt sind) einzusehen und seit einiger Zeit kann die Einsicht auch über das Internet erfolgen.

Aber kann jeder ein Grundbuch einsehen? Nein, so einfach ist es nicht: Da im Grundbuch personenbezogene Daten wie Namen und Adressen verzeichnet sind, müssen diese Angaben natürlich geschützt werden. Daher gilt: Jede Person, die ein berechtigtes Interesse hat und dieses auch darlegen kann, darf das Grundbuch einsehen, siehe § 12 GBO. Ein solches können beispielsweise Mieter haben, um nach einer Eigenbedarfskündigung herauszufinden, ob der Vermieter noch andere freie Immobilien besitzt. Am geläufigsten dürfte für Bürger jedoch der Blick ins Grundbuch sein, wenn sie eine Kaufabsicht gegenüber einer Immobilie oder einem Grundstück haben. Im Grundbuch erfahren sie dann, wer das Grundstück bzw. die Immobilie wann besessen hatte und wer gerade der Eigentümer ist. Banken, Notare oder Rechtsanwälte haben übrigens von Berufswegen meist auch ohne das genannte berechtigte Interesse die Möglichkeit, ein Grundbuch einsehen zu können.

Ist Datenschutz im Grundbuch möglich?

Grundbuch und Datenschutz – ein Gegensatz? Keineswegs, denn wie oben beschrieben braucht es für Bürger ein berechtigtes Interesse, um einen Grundbucheintrag einzusehen. Zudem muss für eine Grundbucheinsicht ein vorgegebenes Verfahren durchlaufen werden:

• Es muss herausgefunden werden, welches Amtsgericht für die Immobilie bzw. das Grundstück zuständig ist. Hierbei hilft ein Blick in das Justizportal des Bundes und der Länder.
• Hier muss nun ein Antrag auf Grundbucheinsicht gestellt werden (mündlich oder schriftlich). Dieser muss neben dem vollständigen Namen des Antragstellers auch alle Immobiliendaten enthalten (Adresse des Objekts, Grundbuchblattnummer, Nummer des Grundstücks sowie der Gemarkung). Wichtig ist zudem die Begründung, warum das Grundbuch eingesehen werden soll (= berechtigtes Interesse). Handelt es sich um eine Kaufabsicht, ist eine Vollmacht des Grundstücks- oder Immobilieneigentümers, dem das Objekt gerade gehört, hilfreich. Alternativ kann ein notarieller Kaufvertragsentwurf vorgezeigt werden.
• Nun muss entschieden werden, ob ein beglaubigter oder nicht beglaubigter Auszug gewünscht wird. Danach richtet sich auch der Preis der Grundbucheinsicht: Ein beglaubigter Auszug kostet 20 Euro, ein unbeglaubigter 10 Euro.  
• Es ist möglich, einen Vertreter zur Grundbucheinsicht zu schicken. Dieser benötigt dafür jedoch eine Vollmacht.

Durch diese Sicherheitsmaßnahmen soll der Datenschutz im Grundbuch gewährleistet werden. Zudem sind die Amtsgerichte bzw. Grundbuchämter verpflichtet, aufzuschreiben, wer sich einen Grundbucheintrag wann angesehen hat. Dies soll auch der Aufdeckung von missbräuchlichen Einsichten dienen. Dass dieses System funktioniert, beweist das nachfolgend beschriebene Gerichtsurteil.

Die ersten Bußgelder – unberechtigter Zugriff auf Grundbucheinträge

Der Schutz personenbezogener Daten ist wichtig. Das gilt auch für die Grundbuch-Daten. Werden diese missbräuchlich eingesehen, so hat dies Konsequenzen: Ein Bauunternehmer aus Baden-Württemberg beauftragte im Herbst 2022 einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, Daten für bebaubare Grundstücke aus einem Grundbuch auszulesen. Da ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur wie die oben genannten Notare auch ohne berechtigtes Interesse zur Grundbucheinsicht berechtigt ist, konnte er dies ohne weiteres tun.

So wurden durch ein automatisiertes Abrufverfahren mehrere hundert Grundstückseigentümer erfasst. Zweien davon unterbreitete der Bauunternehmer ein schriftliches Kaufangebot – ohne darin jedoch die nötigen datenschutzrechtlichen Informationspflichten nach Art. 14 DSGVO in den Briefen zu berücksichtigen (z.B. darüber zu informieren, woher die Daten stammen). Die überraschten Grundstückseigentümer wunderten sich über den Ursprung der Daten und wie der Bauträger zu diesen gekommen war und zeigte den Vorgang bei der zuständigen Aufsichtsbehörde an. Durch das Protokollierungsverfahren der Grundstücksämter konnte dem Vermessungsingenieur und dem Bauunternehmer schnell auf die Schliche gekommen werden. Beide wurden am Ende zu einem Bußgeld verurteilt: 50.000 Euro Strafe für den Bauträger und 5.000 Euro für den Ingenieur.